Decreto interministeriale (Infrastrutture e Finanze) riguardante gli incentivi per l’acquisto di abitazioni per la locazione

Il provvedimento in oggetto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.282 del 3 dicembre 2015, in attuazione dell’art.21 del D.L. 133/2014 (cd. “Decreto Sblocca-Italia”), convertito, con modificazioni, nella legge 11 novembre 2014, n.164.

In particolare, è stata riconosciuta l’applicabilità della deduzione per l’acquisto di case da locare non solo alle abitazioni già ultimate alla data del 12 novembre 2014, ma anche per quelle per le quali alla stessa data era stato già rilasciato il titolo abilitativo alla costruzione.

L’incentivo consiste nella deduzione IRPEF, riconosciuta ai contribuenti persone fisiche, che, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, acquistano abitazioni di nuova costruzione, invendute alla data del 12 novembre 2014, ovvero ristrutturate, in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi 6 mesi, alla locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni.

La deduzione è commisurata al 20% del prezzo dell’immobile, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro e va ripartita in 8 anni.

A questa, inoltre, si aggiunge anche la deduzione IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle unità abitative da locare.

Nello specifico, il provvedimento stabilisce le condizioni di applicabilità del beneficio relativamente ai seguenti aspetti.

Definizione di abitazioni invendute

Si considerano invendute le abitazioni che, alla data del 12 novembre 2014, erano già costruite in tutto o in parte, ovvero «quelle per le quali alla medesima data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell'intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale».

In sostanza, l’applicabilità del beneficio viene riconosciuta anche per l’acquisto delle unità abitative per le quali, alla data del 12 novembre 2014, sia stato già rilasciato il titolo abilitativo ai lavori, o sottoscritta la convenzione con il Comune.

Deduzioni spettanti per l’acquisto dell’alloggio e per gli interessi passivi sui mutui

Come noto, l’agevolazione consiste sia in una deduzione dall’IRPEF pari al 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile, nel limite massimo di 300.000 euro, sia in una deduzione IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle medesime unità abitative.

L’art.2, comma1 del Decreto in esame specifica che il limite massimo dei 300.000 euro include anche l’IVA, tenuto conto che tale imposta costituisce un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo di vendita dell’immobile e che, come tale, contribuisce a determinare la spesa complessiva.

In merito alle modalità applicative della deduzione applicata sugli interessi passivi relativi ai mutui contratti per l’acquisto dell’alloggio da destinare alla locazione, viene precisato che la deduzione di tali interessi opera nella misura del 20% dei medesimi, senza ulteriori limitazioni.

Pertanto, gli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione sono deducibili nella misura del 20% degli importi pagati nell’anno.

Riconoscimento delle agevolazioni in caso di comproprietà

L’art. 2, comma.4 precisa che i benefici per l’acquisto dell’alloggio e per gli interessi passivi relativi ai mutui spettano «in relazione alla quota di proprietà».

Pertanto, in caso di comproprietà, le agevolazioni vengono suddivise in proporzione alla quota di proprietà di ciascuno.

Costruzione dell’alloggio su aree edificabili già possedute

Come noto, la deduzione IRPEF del 20% nel limite massimo di 300.000 euro spetta anche nel caso in cui la costruzione dell’abitazione venga affidata in appalto su un’area già posseduta, o sulla quale siano già riconosciuti diritti edificatori prima dell’avvio dei lavori.

A tal riguardo, l’art.3, comma 2 stabilisce che il beneficio opera per la costruzione delle unità immobiliari, da ultimare entro il 31 dicembre 2017, per le quali è stato rilasciato il titolo abilitativo prima del 12 novembre 2014.

Decorrenza dei termini per la conclusione del contratto di locazione

Per le abitazioni acquistate prima dell’adozione del provvedimento citato, i sei mesi per la stipula del contratto di locazione decorrono dal 3 dicembre 2015.

In linea generale, per tutti gli acquisti successivi, i sei mesi per la conclusione della locazione decorrono dalla data di acquisto dell’abitazione, ovvero, in caso di costruzione in appalto dell’alloggio, dalla data di rilascio del certificato di agibilità o quella in cui si è formato il silenzio/assenso di cui all’art. 25 del D.P.R. 380/2001.

Determinazione del canone di locazione massimo

L’art.7 fornisce chiarimenti sulle modalità di calcolo del canone di locazione dell’unità immobiliare al fine di poter rientrare nei requisiti previsti dalla legge per usufruire delle deduzioni fiscali.

Per quantificare il canone di locazione i criteri sono i seguenti.

1. Immobili in regime di edilizia convenzionata: se l’unità immobiliare è stata realizzata sulla base di convenzione stipulata ai sensi dell’articolo 35 della Legge n. 865/1971 ovvero dell’articolo 18 del DPR n. 380/2001, il canone non deve essere superiore a quello che risulterebbe applicabile utilizzando i criteri di calcolo fissati nella suddetta convenzione.

2. Immobili realizzati in regime di edilizia libera: il canone va determinato con riferimento al minor importo tra il canone concordato di cui all’art.2, comma 3 della Legge n. 431/1998 e quello speciale definito secondo l’art.3, comma 114 della Legge n.350/2003. Qualora non sia possibile utilizzare il differenziale tra i due importi, occorrerà fare riferimento all’Accordo territoriale vigente stipulato tra le organizzazioni dei proprietari/inquilini.

Inoltre, nell’ipotesi in cui nel Comune non siano stati definiti gli accordi territoriali per la definizione dei canoni concordati, si può far riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo e più vicino a quello in cui è situata l’abitazione agevolata.

Trasferimento dell’agevolazione

L’art.8 stabilisce, inoltre, che in caso di trasferimento (vendita o successione) dell’abitazione destinata alla locazione, la deduzione residua si trasmette al nuovo proprietario, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni di applicabilità della disciplina del beneficio.

Il provvedimento entrerà in vigore il 18 dicembre p.v.

 

Per info: Pierpaolo Baroni